Gli incentivi statali possono migliorare i consumi energetici e le strutture delle abitazioni, intervenendo con modifiche di diversa portata. Si parte dalla coibentazione delle facciate e dalla sostituzione di infissi, giungendo ad interventi radicali, di demolizione e ricostruzione.

Questo impegna i professionisti tecnici in uno sforzo che tende non solo a raggiungere risultati energetici e strutturali (miglioramento di classi) ma anche un sostanziale riordino del patrimonio edilizio. Questo è un aspetto che sta diventando un forte ostacolo perché, attraverso le asseverazioni di conformità tecnico edilizia, si pretende un’ampia verifica a spese del privato. Ma mentre per materiali e tecnologie è agevole prevedere che si possano raggiungere i risultati sperati, la regolarità urbanistica è molto più complessa da accertare.

Mentre le sanzioni edilizie sono spesso state tollerate, gli errori sulle procedure per ottenere i bonus presentano sanzioni economiche (fiscali) molto più incisive, e quindi spaventano molto più di un’ordinanza di demolizione. In altri termini, il fisco è più temibile delle ruspe, perché basta un abuso di piccola entità (superiore al 2%) per generare la perdita del bonus ed il recupero da parte delle agenzie fiscali.

Un serio ostacolo alle asseverazioni collegate al bonus deriva dalla verifica della situazione edilizia legittima di partenza. L’art. 9-bis D.P.R. 380/2001 attribuisce particolare valore al titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso) integrato con i titoli successivi.

Ai tecnici si chiede poi di districarsi tra i vari condoni edilizi (1985-2003), ancora in parte inevasi, che rendono opaco il quadro complessivo.

Le asseverazioni necessarie per ottenere il bonus possono, infine, ricadere in un periodo in cui vi è stata una minore attenzione alla regolarità urbanistica per i trasferimenti immobiliari, tra il 1985 ed il 2019.